Der Immobilienkauf ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Umso entscheidender ist es, alle damit verbundenen Kosten transparent zu verstehen – insbesondere die Maklerprovision. Häufig stellt sich die Frage: Wer bezahlt eigentlich den Makler – der Käufer oder der Verkäufer? Und in welchen Fällen kommt die sogenannte Käuferprovision, also die vom Käufer zu tragende Maklercourtage, zum Einsatz?
Seit dem 23. Dezember 2020 hat sich durch eine Gesetzesänderung in Deutschland einiges verändert. Während früher vielerorts der Käufer die gesamten Maklerkosten zu tragen hatte, sorgt das neue Gesetz für eine klare Verteilung – zumindest beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Privatpersonen. Doch es gibt Ausnahmen, und gerade beim Kauf von Gewerbe- oder Renditeobjekten bleibt die Käufercourtage weiterhin ein relevantes Thema.
Hier erfährst du, wann die Käuferprovision greift, welche Vorteile sie für Verkäufer mit sich bringen kann – und worauf Käufer achten sollten, wenn sie zur Zahlung verpflichtet werden. Außerdem klären wir, wie hoch eine übliche Courtage ist, ob sie verhandelbar ist und wann sie fällig wird.
Die Käufercourtage – auch Außenprovision genannt – bezeichnet den Anteil der Maklerprovision, den der Käufer trägt. Sie wurde früher häufig in Regionen mit hoher Immobiliennachfrage angewendet. Dabei schloss der Käufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag ab und übernahm die vollständige Vergütung.
Seit Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ am 23. Dezember 2020 gilt jedoch bundesweit eine Regelung, nach der sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen teilen – sofern beide Parteien Privatpersonen sind und es sich um Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser handelt.
Individuelle Vereinbarungen sind weiterhin bei gewerblichen Immobilien, Renditeobjekten oder Baugrundstücken möglich.
Ob der Käufer den Makler bezahlt, hängt von der Beauftragung und der Art der Immobilie ab. Wird ein Makler durch den Käufer beauftragt (z. B. für eine gezielte Immobiliensuche), entsteht ein provisionspflichtiger Vertrag.
In der Praxis war es früher oft üblich, dass Verkäufer mit Maklern Innenprovisionen vereinbarten und der Käufer die Außenprovision übernahm. In gefragten Lagen mit hoher Nachfrage zahlten Käufer die Provision, da der Markt stark umkämpft war. Heute ist das nur noch bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern zulässig.
Ja. Die Höhe der Maklercourtage ist in Deutschland grundsätzlich verhandelbar, da es keine gesetzlich festgelegten Sätze gibt. Wenn Käufer den Makler direkt beauftragen, können sie über die Höhe der Provision verhandeln – insbesondere bei sehr hohen Kaufpreisen oder mehreren gleichzeitig vermittelten Objekten.
Die marktüblichen Sätze liegen in Deutschland zwischen 4 % und 9 % des Kaufpreises – zuzüglich Mehrwertsteuer. Der konkrete Betrag ist oft vom Bundesland, der Nachfrage und der Objektart abhängig.
Für Verkäufer war die Käufercourtage früher vorteilhaft, da sie damit keine eigenen Kosten für den Makler hatten. Sie konnten das Provisionsrisiko vollständig auf den Käufer übertragen – besonders bei attraktiven Immobilien, die sich leicht vermarkten ließen.
Seit der Gesetzesänderung 2020 ist das nicht mehr möglich, wenn es sich um Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen handelt. Verkäufer müssen in diesen Fällen mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.
Nur bei gewerblichen Immobilien oder Kapitalanlagen ist eine reine Käuferprovision weiterhin erlaubt – und kann für Verkäufer finanziell attraktiv sein.
Die Maklerprovision wird fällig, sobald ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde – also mit Abschluss des Immobiliengeschäfts. Käufer erhalten in der Regel eine Rechnung vom Makler mit einem Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen. Eine Zahlung ist auch in Teilbeträgen möglich, wenn der Makler dem zustimmt.
Wichtig: Wurde die Immobilie erfolgreich durch den Makler vermittelt, besteht ein rechtlicher Anspruch auf Vergütung – auch dann, wenn der Käufer die Immobilie später direkt vom Verkäufer erwirbt.
Die Käufercourtage ist heute nur noch bei gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken relevant. Für Privatpersonen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen, gilt seit 2020 eine klare Regelung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten zu gleichen Teilen. Das sorgt für mehr Fairness – und entlastet insbesondere Käufer, die zusätzlich noch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und andere Nebenkosten stemmen müssen.
Wenn du eine Immobilie kaufst oder verkaufst, lohnt sich ein Gespräch mit einem erfahrenen Immobilienmakler. Er klärt transparent über die Provisionsregelung auf und unterstützt dich bei allen Fragen rund um den Kaufprozess – von der Wertermittlung bis zum Notartermin.
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